آیا رویای تبدیل یک ملک قدیمی به یک آپارتمان نوساز و سودآور را در سر میپرورانید؟ مشارکت در ساخت، وعده یک شبه پولدار شدن و نوسازی بدون سرمایهگذاری نقدی هنگفت است. این مدل قراردادی، که در آن مالک زمین سهمی از زمین و سازنده سهمی از آورده (ساخت و ساز) را بر عهده میگیرد، در نگاه اول راهی ایدهآل برای جهش ارزش دارایی به نظر میرسد. اما در پشت پرده این معاملات پر زرق و برق، هزارتویی از ریسکهای حقوقی و مالی نهفته است که میتواند تمام زحمات و دارایی شما را بر باد دهد. این قراردادها، که اغلب پیچیده و پر از بندهای مبهم هستند، میتوانند زمین شما را به گروگان بگیرند و شما را با سازندهای متعهد یا متخلف تنها بگذارند.
قبل از امضای هر سندی، قبل از اینکه کلید ملک خود را به دست پیمانکار بسپارید، باید بدانید که سازندگان حرفهای چه دامهایی را پهن میکنند. بسیاری از مالکان زمین، به دلیل ناآگاهی از ظرافتهای حقوقی قرارداد مشارکت، متحمل ضررهای جبران ناپذیری میشوند. این مقاله نه تنها 7 تله اصلی کلاهبرداری در مشارکت در ساخت را افشا میکند، بلکه به شما نقشه راهی میدهد تا با در دست داشتن دانش کافی، پروژه رویایی خود را بدون تبدیل شدن به یک قربانی، به سرانجام برسانید. آمادهاید تا نکات کلیدی که مشاوران املاک محتاطانه از آن یاد میکنند را بیاموزید؟
7 تله پنهان در قراردادهای مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی دوسویه است که در آن مالکیت یک ملک بر اساس سهمالشرکه تفکیک میشود. شناسایی نقاط کور این قرارداد، اولین گام برای محافظت از دارایی است.
- تله اول: ابهام در زمانبندی و جریمههای تأخیر
یکی از رایجترین نقاط اختلاف، تأخیر در تحویل واحدها است. سازنده اغلب تاریخهای تحویل را بسیار خوشبینانه اعلام میکند و در قرارداد، جریمههای سنگینی برای تأخیر مالک (در صورت عدم انجام تعهدات) لحاظ میکند، اما جریمههای سازنده بسیار ناچیز یا مشروط به شرایط سخت است.
قرارداد معمولاً یک جدول زمانی کلی ارائه میدهد (مثلاً 30 ماه ساخت) اما جزئیات مراحل اخذ مجوز، تخریب، و شروع اسکلتبندی را مشخص نمیکند. در نتیجه، سازنده میتواند با تأخیرهای کوچک در مراحل اولیه، زمان کلی پروژه را به تعویق اندازد بدون اینکه مشمول جریمه واقعی شود.
باید برای هر فاز ساخت (اخذ جواز، فونداسیون، اسکلت، سفتکاری، نازککاری) یک تاریخ دقیق تعیین شود. جریمه تأخیر سازنده باید پلکانی و روزانه باشد و به ازای هر روز تأخیر، درصدی از سهم مالک (یا مبلغ اجاره بهای واحد مشابه در منطقه) به عنوان خسارت منظور گردد.
- تله دوم: تعریف ناقص و غیرشفاف از "متریال درجه یک"
مالک انتظار دارد که واحد تحویلی مطابق با استانداردهای روز و با مصالح درجه یک باشد؛ اما سازندگان از این اصطلاح برای کاهش هزینهها سوءاستفاده میکنند.
قرارداد فقط ذکر میکند: "استفاده از متریال درجه یک ساختمانی". این تعریف، کاملاً سلیقهای است. سازنده میتواند با استفاده از متریالهایی که از نظر شهرداری درجه یک محسوب میشوند اما از نظر مصرفکننده مرغوب نیستند (مانند کابینتهای ارزان قیمت یا سرامیک با درجه سختی پایین)، سود خود را افزایش دهد.
باید جدول مشخصات فنی دقیق (Scope of Work) به قرارداد ضمیمه شود. این جدول باید برند، مدل، مشخصات فنی (مثلاً ضخامت عایق، نوع درب ضد سرقت، برند پکیج و کولر) را به صورت موردی ذکر کند.
- تله سوم: عدم ضمانت اجرایی برای تعهدات سازنده
بزرگترین ریسک، عدم توانایی سازنده در تکمیل پروژه به دلایل مالی یا ورشکستگی است. در این حالت، مالک با یک ملک نیمهکاره و بدهیهای احتمالی سازنده مواجه میشود.
قرارداد صرفاً به تعهد اخلاقی سازنده اکتفا کرده و ضمانتنامه بانکی معتبر یا وثیقه ملکی کافی را مطالبه نمیکند.
دریافت ضمانتنامه اجرایی کامل به ارزش روز پروژه (و نه فقط ارزش اولیه زمین) یا اخذ سند تک برگ دیگر به عنوان وثیقه. این ضمانتنامه باید تا مرحله صدور پایان کار و تفکیک سند واحدها معتبر باقی بماند.
- تله چهارم: ریسک انحصار در فروش واحدهای تکمیل شده
سازنده برای تأمین سرمایه در گردش پروژه، اغلب قبل از تکمیل واحدها، اقدام به پیشفروش میکند. اگر مالک اختیار چندانی در نظارت بر قیمتگذاری نداشته باشد، سازنده ممکن است واحدهای سهم خود را با قیمتی پایینتر از بازار بفروشد تا سریعتر پول نقد جمع کند.
قرارداد به سازنده حق میدهد واحدهای سهم خود را "به هر نحوی که مصلحت بداند" به فروش برساند. این به سازنده اجازه میدهد با فروش زیر قیمت، ارزش واحد باقیمانده مالک را نیز پایین بکشد.
باید یک "قیمت پایه توافقی" برای فروش هر واحد تعیین شود. سازنده مجاز به فروش زیر این قیمت نیست، مگر با کسب رضایت کتبی مالک. همچنین، مالک باید حق اولویت خرید واحدهای سهم سازنده را با قیمت بازار روز داشته باشد.
- تله پنجم: مشکل در تخصیص سهمالارث یا انتقال سهم پس از فوت مالک
مشارکت در ساخت، مالکیت را به صورت مشاع در میآورد. اگر مالک اصلی فوت کند، ورثه باید بر سر مدیریت پروژه به توافق برسند که معمولاً تبدیل به یک درگیری حقوقی طولانی میشود.
قرارداد شرایط شفافی برای فوت یکی از طرفین تعیین نکرده است. در نتیجه، سازنده میتواند با مانور دادن بر روی اختلافات ورثه، روند پروژه را متوقف یا طولانی کند تا از مفاد قرارداد به نفع خود سوءاستفاده کند.
تعیین "جانشین منصوب" در قرارداد. مالک باید مشخص کند که در صورت فوت، کدام وراث یا نماینده قانونی حق امضای قرارداد را دارد تا سازنده مجبور به مذاکره با چند نفر نباشد. همچنین، سازنده باید متعهد به حفظ حقوق ورثه بر اساس سهمالارث قانونی باشد.
- تله ششم: فراموش کردن تنظیم شرط فسخ قرارداد در صورت ورشکستگی سازنده
این تله به تله سوم شباهت دارد اما تمرکز آن بر مسیر قانونی خروج از قرارداد در شرایط بحرانی است.
اگر سازنده ورشکست شود، پرونده وارد دادگاههای حقوقی و تصفیه میشود. در این حالت، ملک شما بلوکه شده و ممکن است طلبکاران سازنده برای وصول مطالبات خود به سراغ ملک شما بیایند.
باید بند فسخ خودکار به دلیل اعلام ورشکستگی یا توقف فعالیت اقتصادی (بیش از 6 ماه بدون فعالیت مشخص) گنجانده شود. در این صورت، مالک حق دارد با بازپرداخت هزینههای واقعی انجام شده تا آن لحظه (که باید شفاف محاسبه شود) قرارداد را فسخ کرده و ملک را پس بگیرد.
- تله هفتم: عدم شفافیت کامل در تفکیک هزینههای جانبی و عوارض شهرداری
هزینههایی مانند عوارض پروانه ساخت، مالیات نقل و انتقال (در صورت توافق بر تقسیم آن)، هزینههای انشعابات آب و برق و هزینههای مربوط به تنظیم سند نهایی، منابع رایج سوءتفاهم هستند.
قرارداد صرفاً ذکر میکند که "هزینههای دولتی به نسبت سهم تقسیم میشود." اما در عمل، سازنده ممکن است هزینههایی که جزء مسئولیت او بوده (مثل عوارض افزایش زیربنای غیرمجاز خود) را به بهانه "هزینه جانبی" به مالک تحمیل کند.
تفکیک کامل هزینهها: مشخص شود کدام هزینهها (مانند عوارض شهرداری بر اساس زیربنای توافقی) با چه نسبتی تقسیم میشوند و کدام هزینهها (مانند هزینههای مرتبط با تأمین مصالح سهم سازنده) کاملاً بر عهده اوست.
نتیجهگیری: چگونه با بازبینی دقیق قرارداد، از ضرر قطعی جلوگیری کنیم
مشارکت در ساخت یک شراکت بلندمدت است، نه یک معامله یکباره. رویای سودآوری نباید دید شما را نسبت به ریسکها کور کند. کلید موفقیت در این فرآیند، انتقال تخصص حقوقی از سازنده به مالک است.
اقدامات نهایی که باید انجام دهید:
- مشاوره حقوقی مستقل: هرگز تنها به وکیل معرفی شده توسط سازنده اکتفا نکنید. یک وکیل متخصص در امور ساخت و ساز را به کار بگیرید که فقط مدافع منافع شما باشد.
- استعلام وضعیت سازنده: قبل از امضا، سوابق سازنده را از طریق مراجع ذیربط (مانند سازمان نظام مهندسی یا شهرداری) بررسی کنید.
- توجه به "ماده فسخ": مطمئن شوید که شرایط فسخ به نفع شما تعریف شده باشد و دریافت خسارت برای شما دستیافتنی باشد.
با در نظر گرفتن این 7 تله و تقویت قرارداد خود در برابر آنها، پروژه رویایی شما از "دام بزرگ" به یک سرمایهگذاری مطمئن تبدیل خواهد شد. دانش، قویترین ضمانتنامه شما در مشارکت در ساخت است.
